Finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda

Vamos a ver las consecuencias legales que tiene la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda cuando el inquilino continúa ocupando el inmueble..

Como casi siempre hacemos y antes de nada, vamos a explicar brevemente que son cada uno de los conceptos y regulación legal que existe en esta materia para que nos situemos frente a la cuestión que tratamos.

Duración de contrato de arrendamiento de vivienda:

CONTRATOS celebrados entre el 1-1-1995 y el  5-6-2013:

La duración del arrendamiento de vivienda será libremente pactada por las partes.

Si ésta fuera inferior a CINCO AÑOS (suponer que se ha hecho por UN AÑO), llegado el día del vencimiento del contrato (transcurrido ese año) y si el inquilino quiere seguir, el contrato se  prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años (art. 9 LAU).

Con esta norma se le permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a 5 años, permanecer en la vivienda hasta 5 años: (siguiendo con nuestro EJEMPLO si se firma un contrato de arrendamiento el 1/08/2012 por una duración de 1 año; si el inquilino quiere seguir en la vivienda transcurrido ese año, la Ley le protege y puede estar en el uso de la misma hasta 5 años, es decir hasta el 31/07/2017).

Terminada esa duración de 5 años, si las partes NO DICEN NADA (no comunican que el contrato se extingue), el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de TRES AÑOS a voluntad del inquilino.

Artículo 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más“.

Como recoge la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), en sentencia de 26.01.2010 sobre la interpretación del citado artículo 10 LAU:

“Así en la prórroga establecida en el art. 10 el arrendador ostenta un muy limitado poder en orden a su configuración, pues le cabe decidir si el contrato entra o no en fase de prórroga, pero si opta por lo primero, para lo que basta su silencio, escapa a su voluntad tanto la duración de las prórrogas, anual, como el posible número de ellas, hasta un máximo de tres. Por tanto, una vez que ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado tempestivamente su voluntad contraria a la prórroga y el contrato entra en su primera prórroga anual, corresponde enteramente al arrendatario decidir si se agotan o no las tres prórrogas anuales que le reconoce el art. 10 , de manera que el silencio del arrendatario a la finalización de la prórroga anual es interpretada por la LAU como voluntad de prorrogar pues sólo una voluntad del arrendatario expresamente manifestada en tiempo privará a las prórrogas de su carácter automático.”

En RESUMEN:

En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el periodo (1-1-95 y el 5-6-2013), el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo 5 años (a su voluntad) o 3 años más siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción del contrato conforme a lo previsto en el artículo 10 LAU.

A partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato entra en TÁCITA RECONDUCCIÓN (que explicaremos que significa, más adelante).

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrados a partir del 6-6-2013:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a TRES AÑOS, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años (art. 9 LAU).

Con esta norma se le permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a 3 años, permanecer en la vivienda hasta 3 años. (EJEMPLO: se firma un contrato de arrendamiento el 1/01/2015 por una duración de 1 año; si el inquilino quiere seguir en la vivienda transcurrido ese año, la Ley le protege y puede estar en el uso de la misma hasta 3 años, es decir hasta el 31/12/2017).

Terminada esa duración de 3 años, el art. 10 LAU permite una prórroga de UN AÑO más.

Artículo 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más“.

Por tanto, en los contrato de arrendamiento de vivienda, celebrados a partir del  6-6-2013, el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo 3 años (a su voluntad) y 1 año más siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción.

A partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato entra en TÁCITA RECONDUCCIÓN.

¿Qué es la tácita reconducción?

La tácita reconducción viene establecida en el artículo 1.566 del Código Civil:   “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…”

La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el pazo de la prórroga legal (TRES AÑOS contratos anteriores al 6-6-2013 y UN AÑO en los posteriores); si el inquilino, terminados esos plazos de prórroga legal, continúa 15 dias en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que ha finalizado el contrato y que debe desalojar el inmueble, el arrendamiento continuará en vigor.

La tácita reconducción (según la Jurisprudencia) supone un nuevo contrato de arrendamiento.

La duración de ese nuevo contrato en tácita reconducción será la que se dispone en el artículo artículo 1.581 del Código Civil:

• Se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual en el contrato primitivo.
• Por meses cuando se haya fijado un alquiler mensual.
• Y por días cuando sea diario.

EJEMPLO:

Si en el contrato de arrendamiento se fijó una renta anual de 6.000 euros, a pagar mensualmente a razón de 500 euros/mes,  finalizada la prórroga legal (3 años o 1 año dependiendo de la fecha del contrato), transcurridos 15 dias en el uso de la vivienda por el inquilino, el contrato continuará por 1 año más (“al pactarse la renta anual”), y así sucesivamente.

RESUMIENDO:

A la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda la relación arrendaticia continuará si el inquilino permanece en el arrendamiento 15 dias con el asentimiento del arrendador. Esta situación arrendaticia supone una nuevo contrato entre las partes, cuya duración quedará determinada por lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil.