07/08/2018
Por: habitaclia
Las inversiones representan casi una cuarta parte de todas las transacciones inmobiliarias realizadas en el mercado español. Las personas o entidades que invierten en la compra de vivienda lo hacen con el objetivo de obtener un rendimiento económico con su inversión. El retorno de la inversión puede llegar por dos vías:
· Comprar para alquilar: La inversión busca la rentabilidad mensual que proporciona el alquiler, sin excluir una venta futura. El rendimiento es la renta que se cobra mensualmente, amparada por un contrato de arrendamiento entre las dos partes. La duración más habitual de los contratos de alquiler es de 3 años.
· Comprar para vender: En ocasiones, la inversión se realiza con el único objetivo de volver a vender la vivienda al cabo de un tiempo, sin pasar por el alquiler. En este caso, la inversión tiene un componente más especulativo y depende en buena medida de haber comprado a un precio bastante bajo que permita obtener un beneficio una vez deducidos los diversos gastos de la compraventa, la posible rehabilitación de la vivienda, y el impuesto sobre ganancias patrimoniales.
VENTAJAS
La demanda de vivienda es permanente: La vivienda es una necesidad de primer orden y, como tal, está reconocida como uno de los derechos de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Las personas necesitamos un lugar donde vivir. Por lo tanto, si dispones de una vivienda en una localidad con demanda y fijas un precio adecuado, encontrarás con toda certeza quién quiera alquilarlo o adquirirlo. Conviene recordar que, según el artículo 47 de la Constitución española, "todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada".
Genera interés a otros inversores: La inversión inmobiliaria cuenta con la ventaja de ser un activo físico y eso le proporciona interés por parte de todo tipo de inversores, desde fondos de inversión internacionales hasta personas que quieren invertir unos ahorros.
Te garantiza un ingreso fijo: Desde el momento que pones en alquiler una propiedad, empiezas a generar ingresos mensuales garantizados por contrato, que suelen crecer anualmente según el IPC y que se podrán renegociar con cada nuevo contrato.
Se revaloriza: A pesar de la grave crisis inmobiliaria que desencadenó la burbuja de 1997-2007, la vivienda no pierde valor en periodos largos de tiempo. Si compraste una vivienda en 2007 y la vendiste en 2013 pudiste perder un 40% de tu inversión, pero si la compraste en 2001 y la hubieras vendido en 2013 habrías ganado un 50%. Y si la hubieras comprado 2001 y vendieras ahora, ¡ganarías más del 100%!
Demanda de alquiler en aumento: En España, más del 20% de las personas viven en viviendas de alquiler y la tendencia es aproximarse a la media europea del 30%. Esto beneficia la inversión en viviendas para alquilar, por el aumento esperado de la demanda, que se debe a varios motivos:
· Culturales, sobre todo en el caso de las personas jóvenes, que cuestionan la necesidad de comprar una vivienda.
· Económicos, por la precariedad laboral y menor capacidad de asumir el compromiso económico a largo plazo que representa comprar una vivienda.
· Financieros, por las mayores restricciones al crédito y las dificultades de hipotecarse.
RIESGOS
El precio puede resultar elevado: En el artículo "Consejos para negociar el precio de una vivienda" encontrarás algunas claves para hacer una buena compra que no comprometa tu economía. Te servirán también si eres un inversor.
Si compras a un precio alto, necesitarás más tiempo para saber si has hecho una buena inversión. Si compras a un precio bajo, habrás hecho una buena inversión.
La vivienda también se puede depreciar: El valor de la vivienda en España perdió una tercera parte de su valor entre 2008 y 2013. En algunas poblaciones la caída de precios superó el 50%. Por lo tanto, la vivienda no se puede considerar un activo estable que siempre se aprecia a lo largo del tiempo. Si ha pasado, puede volver a pasar.
Morosidad: Si has comprado para alquilar, el rendimiento de tu inversión es el alquiler. Por lo tanto, si en algún momento el inquilino te deja de pagar te verás privado de este rendimiento. La mejor forma de prevenir el riesgo de morosidad es que te asegures de que el arrendatario es una persona solvente y que valores la contratación de un seguro de impago de alquiler.
Si te encuentras ante un caso de morosidad, es recomendable tratar de llegar a un acuerdo antes de emprender acciones judiciales. Mientras dure la situación de impago, deberás seguir asumiendo los gastos obligatorios (cuotas hipotecarias, gastos de comunidad, recibos del IBI, etc.) y tu economía deberá poder aguantar.
Descontrol de gastos: Uno de los grandes riesgos de invertir en una vivienda es no haber hecho bien los números. No subestimes los gastos. A la hora de calcular la rentabilidad real de la inversión, ten en cuenta todos los gastos que deberás afrontar a lo largo del tiempo:
· Obras y mantenimiento: A lo largo de los años deberás ir asumiendo todo tipo de gastos para garantizar el buen estado de tu propiedad y de la comunidad.
También es posible que en algún momento tengas que llevar a cabo importantes obras de rehabilitación de tu vivienda.
· Hipoteca: Si has financiado la inversión con una hipoteca a interés variable, las cuotas hipotecarias podrían subir en el futuro y eso podría mermar la rentabilidad de tu inversión.
· Seguros: Es muy recomendable contratar seguros de hogar para limitar los riesgos de daños que puedan ocurrir en tu propiedad mientras esté arrendada, y también tienes que estudiar la contratación de un seguro de impago de alquiler.